Bis zu 30 % des Kaufpreises über die Denkmal-AfA vom Staat.
Wer historische Bausubstanz saniert, wird vom Staat belohnt: Über die Denkmal-AfA lassen sich die Sanierungskosten steuerlich geltend machen – bei hohem Sanierungsanteil und entsprechendem Einkommen kann die Steuerersparnis bis zu rund 30 % des Kaufpreises erreichen. Dazu kommt der Charme historischer Gebäude, kombiniert mit der Technik eines Neubaus.
bis zu ~30 %Steuerersparnis über die Denkmal-AfA (Maximalfall)
100 %des Sanierungsanteils absetzbar (§ 7i, über 12 Jahre)
12 JahreAbschreibungszeitraum: 8×9 % + 4×7 %
So funktioniert die Denkmal-AfA
Denkmalimmobilien werden steuerlich gefördert – die Sanierung historischer Gebäude lässt sich der Staat etwas kosten. Steuerlich begünstigt ist dabei der Sanierungsanteil des Kaufpreises (nicht der Anteil für Grundstück und Altbausubstanz).
§ 7i EStG (Kapitalanleger, vermietet): Der Sanierungsanteil lässt sich zu 100 % über 12 Jahre abschreiben – 8 Jahre lang je 9 %, danach 4 Jahre je 7 %. Je nach Höhe des Sanierungsanteils und persönlichem Steuersatz kann die Steuerersparnis bis zu rund 30 % des Kaufpreises erreichen. Eigennutzer (§ 10f EStG): Wer selbst einzieht, kann bis zu 90 % der Sanierungskosten über 10 Jahre (je 9 %) als Sonderausgaben ansetzen. Für Objekte im ausgewiesenen Sanierungsgebiet gilt § 7h EStG analog.
Hochwertige Restaurierung
Trotz der alten Bausubstanz bieten Denkmalimmobilien grundsätzlich die Vorteile eines Neubaus: modernste Haustechnik, Heizungsanlagen auf dem neuesten Stand, eine energiesparende Wärmedämmung. Die Sanierungsarbeiten werden von Fachfirmen ausgeführt und zumeist durch eine unabhängige Bauqualitätskontrolle begleitet.
Das besondere Ambiente historischer Bauten bleibt trotz aller Modernisierungen erhalten: hohe Decken, Erker und Stuckverzierungen oder der Charme alter Industriekultur – für jeden, der „das Besondere“ sucht, lässt sich ein passendes Objekt finden.
Für wen eignet sich eine Investition in Denkmalimmobilien?
Immobilien bilden den Grundstock zahlreicher großer Vermögen – heute mehr denn je. In Zeiten finanzpolitischer Unsicherheiten ist die Investition in Sachwerte für Vermögensaufbau und Altersvorsorge kaum zu umgehen. Umso besser, wenn obendrein steuerliche Vorteile locken. Eine Anlage in Denkmalimmobilien kann sich für Sie lohnen:
bei einer jährlichen Steuerlast oberhalb von 20.000 €
bei einem zu versteuernden Jahreseinkommen über 50.000 € (Ledige) bzw. ab ca. 100.000 € (Verheiratete)
wenn Sie einen Teil Ihres Vermögens in Sachwerte investieren möchten
als Beimischung zu Ihrer Altersvorsorge
als Schutz vor der schleichenden Inflation
Garantien und Sicherheiten
Jede Investition muss kalkulierbar und das Risiko so gering wie möglich sein. Wir empfehlen, jedes Objekt mehrfach zu besichtigen, Standort und Vertragsdetails genau zu prüfen und die Finanzierung durchzurechnen – und stehen Ihnen dabei zur Seite. Darauf können Sie sich verlassen:
Festpreisgarantie
Fertigstellungsgarantie – u. a. wichtig für die steuerliche Geltendmachung
Mietpool – oft optional angeboten, für zusätzliche Sicherheit
Erstvermietungsgarantie – der Bauträger garantiert die Vermietung zur Fertigstellung
geprüfte Bauqualität – regelmäßige Prüfung/Abnahme durch externe Gutachter (z. B. Dekra oder TÜV)
fünfjährige Mängelgewährleistung des Bauträgers
Kaufpreiszahlung in Schritten – abhängig vom Fortschritt der Sanierung
KfW-Förderung: Viele sanierte Denkmalobjekte erreichen einen hohen energetischen Standard und sind KfW-förderfähig (z. B. Effizienzhaus Denkmal / QNG) – je nach Programm sind zinsgünstige Kredite oder Tilgungszuschüsse möglich. Wir prüfen das für das jeweilige Objekt mit Ihnen.
Risiken & worauf Sie achten sollten
Die Denkmal-AfA ist ein attraktiver, aber kein risikofreier Hebel. Wer die folgenden Punkte prüft, trifft eine fundierte Entscheidung:
Sanierungsanteil
Nur der Sanierungsanteil ist AfA-begünstigt – nicht Grundstück und Altbausubstanz. Achten Sie auf einen realistisch hohen, sauber ausgewiesenen Sanierungsanteil.
Denkmalschutz-Auflagen
Die Sanierung erfolgt nach den Vorgaben der Denkmalschutzbehörde – das sichert die AfA, bedeutet aber weniger gestalterische Freiheit und teils höheren Aufwand.
Bauträger
Bonität und Erfahrung des Bauträgers sind entscheidend – für die fristgerechte Fertigstellung (wichtig für die AfA) und die Gewährleistung.
Lage & Vermietung
Wie bei jeder Anlage zählen Standort und Mietniveau. Prüfen Sie die Vermietbarkeit unabhängig vom Steuervorteil – die AfA rechtfertigt keinen überteuerten Einkauf.
Die tatsächlichen steuerlichen Effekte hängen von Ihrer persönlichen Situation ab. Dieser Text ersetzt keine Steuerberatung – wir empfehlen eine individuelle Prüfung durch eine steuerlich fachkundige Person.
Häufige Fragen
Wie viel Steuer spare ich mit einer Denkmalimmobilie?
Der Sanierungsanteil lässt sich steuerlich geltend machen. Bei entsprechend hohem zu versteuerndem Einkommen und hohem Sanierungsanteil kann die Steuerersparnis bis zu rund 30 % des Kaufpreises erreichen.
Wie funktioniert die Denkmal-AfA genau?
Kapitalanleger (vermietet) schreiben nach § 7i EStG 100 % des Sanierungsanteils über 12 Jahre ab – 8 Jahre je 9 %, danach 4 Jahre je 7 %. Eigennutzer setzen nach § 10f EStG bis zu 90 % über 10 Jahre (je 9 %) als Sonderausgaben an. Begünstigt ist nur der Sanierungsanteil, nicht Grundstück und Altbausubstanz.
Für wen lohnt sich eine Denkmalimmobilie?
Vor allem bei einer jährlichen Steuerlast über 20.000 € bzw. einem zu versteuernden Jahreseinkommen über 50.000 € (Ledige) / ca. 100.000 € (Verheiratete) – sowie als Sachwert-Beimischung, Altersvorsorge und Inflationsschutz.
Welche Garantien gibt es beim Kauf?
U. a. Festpreis-, Fertigstellungs- und Erstvermietungsgarantie, optionaler Mietpool, geprüfte Bauqualität (Dekra/TÜV), fünfjährige Mängelgewährleistung und Kaufpreiszahlung nach Baufortschritt.